Een Fase 1 onderzoek is een milieukundige methode om snel helderheid te krijgen over mogelijke bodem- of grondwaterverontreiniging op een terrein. Het onderzoek verzamelt en analyseert bestaande informatie, zoals historische gegevens, oude kaarten en milieuvergunningen. Tijdens deze eerste stap worden geen boringen of monsternemingen uitgevoerd; het doel is om te beoordelen of een aanvullend, uitgebreider onderzoek (Fase 2) nodig is. Voor iedereen die een locatie koopt, verkoopt of ontwikkelt, is het essentieel om op tijd potentiële milieuproblemen te signaleren. Lees verder en ontdek hoe dit onderzoek werkt en wat de meerwaarde is.
Bij een Fase 1 onderzoek brengt een deskundige alle relevante gegevens over een terrein in kaart. Dit gaat bijvoorbeeld om het vroegere en huidige gebruik, schriftelijke incidenten met gevaarlijke stoffen, oude tankinstallaties en aanwezige milieuproblemen uit het verleden. Meestal wordt dit onderzoek uitgevoerd volgens de richtlijnen van NEN 5725. Het is gebruikelijk om zo’n onderzoek uit te laten voeren vóór een transactie van vastgoed, of voordat sloop-, bouw- of ontwikkelwerkzaamheden van start gaan. Op basis van de inventarisatie wordt een inschatting gemaakt van het risico op bodemverontreiniging. In het beschrijvende rapport staat duidelijk of er aanleiding is om de volgende fase (Fase 2) te starten.
Voor kopers en verkopers is een Fase 1 onderzoek onmisbaar: het voorkomt dat er na de overdracht onverwachte kosten of juridische kwesties ontstaan vanwege bestaande of historische bodemverontreinigingen. Financiers, zoals banken, stellen een dergelijk onderzoek vaak verplicht bij het afsluiten van hypotheken. Ook helpt een rapport bij het aanvragen van milieuvergunningen of subsidies. Door duidelijkheid te scheppen over de milieukundige staat wordt voldaan aan de zogenaamde zorgplicht en is het risico op verrassingen achteraf beperkt. Kortom: het Fase 1 onderzoek levert essentiële informatie voor zorgeloos en verantwoord vastgoedbeheer. Bekijk ook de uitleg over Fase 2 onderzoek voor opvolgende stappen.
Het grootste verschil tussen Fase 1 en Fase 2 onderzoeken is de wijze van verzamelen van informatie en de diepgang van het onderzoek. Fase 1 beperkt zich tot het raadplegen van archieven, kaarten, eerdere rapporten en vergunningen. Op basis van deze beoordeling wordt bepaald of verder onderzoek nodig is. Blijkt uit het Fase 1 rapport dat er een verhoogd risico is op bodemverontreiniging, dan start men een zogenoemd Fase 2 onderzoek. Hierbij worden wél daadwerkelijke grondboringen uitgevoerd en monsters genomen om deze in het laboratorium te analyseren. Zo worden concrete meetgegevens over de bodem verkregen. Meer hierover lees je onder verschil Fase 1 en 2 onderzoek.
De basis van een Fase 1 onderzoek bestaat uit desk research en veldinspectie. Een bodemkundige bekijkt historische luchtfoto’s, kadastrale kaarten, gemeentelijke archieven, bestaande onderzoeken en relevante vergunningen. Ook rapportage uit het Bodem Informatie Systeem (BIS) en eventuele meldingen van bodemincidenten worden geraadpleegd. Er wordt vaak een terreininspectie gehouden om de situatie ter plaatse te beoordelen. Dit gebeurt zonder monsters te nemen. Alles wat tijdens het onderzoek aan informatie wordt gevonden en alle stappen die zijn gezet, worden transparant beschreven in het rapport. Dit geeft opdrachtgevers en andere belanghebbenden maximale duidelijkheid.
Een Fase 1 onderzoek is in Nederland in veel situaties verplicht gesteld. Bijvoorbeeld als er sprake is van vastgoedtransacties, herontwikkeling van locaties, (sloop-)vergunningaanvragen of wijziging van het bestemmingsplan. Banken en verzekeraars eisen dit onderzoek vaak bij financieringsaanvragen. Maar ook als je als ontwikkelaar, investeerder, of particulier zekerheid wilt over de milieutoestand van een terrein, is het uitvoeren van een Fase 1 onderzoek sterk aan te bevelen. Kijk voor andere verplichte onderzoeken ook op welke medische onderzoeken zijn er.
Voor een standaard Fase 1 onderzoek moet je rekenen op kosten tussen de € 800 en € 1.500 euro. De prijs hangt samen met de omvang en complexiteit van het terrein en de mate waarin historische gegevens beschikbaar zijn. De gemiddelde doorlooptijd ligt tussen de één en drie weken, afhankelijk van hoe snel broninformatie kan worden verzameld. Heb je snel duidelijkheid nodig, dan zijn er aanbieders die een versnelde procedure bieden tegen een meerprijs. De kosten van een Fase 2 onderzoek zijn doorgaans hoger, omdat daarbij veldwerk en laboratoriumanalyses plaatsvinden. Zie hiervoor ook kosten medische onderzoeken.
Een gestructureerd en nauwkeurig uitgevoerd Fase 1 onderzoek is voor kopers, verkopers en ontwikkelaars onmisbaar bij vastgoedtransacties en vergunningtrajecten. Door alle relevante gegevens boven tafel te krijgen en deze toe te lichten, worden risico’s en mogelijke bodemverontreinigingen tijdig gesignaleerd. Dat voorkomt onaangename verrassingen, onnodige kosten en juridische discussies. Zo vormt het Fase 1 onderzoek een solide en onmisbare eerste stap bij elke vastgoedontwikkeling. Raadpleeg het overzicht van Fase 1 onderzoeken voor meer informatie over deze methode.
Geld op een wijze manier investeren, verdienen, besparen, beleggen, uitgeven, ontvangen én lenen met behulp van betrouwbaar onderzoek. Dat is de missie van de redactie van MAO. Wij onderzoeken de voor- en nadelen van instanties, aanbieders en banken en rapporteren onze bevindingen in heldere, begrijpbare taal. Gebruik de vele honderden artikelen in onze kennisbank voor je eigen doeleinden en bereik ze.
